Finalmente è uscita la sentenza della Corte Suprema di Cassazione in materia di condominio che fa chiarezza nel settore delle compravendite immobiliari, soprattutto per chi acquisti un immobile in un'asta giudiziaria o fallimentare. Infatti, con la sentenza n. 10346-19, depositata in cancelleria (resa pubblica) il 12/04/2019, la Seconda Sezione Civile ha accolto il ricorso 7582-2015 proposto dal nuovo proprietario di un appartamento in un condominio di Torino contro la sentenza n. 1427/2014 della Corte d'Appello di Torino, depositata il 26/07/2014, che dava ragione al condominio stesso consentendogli di addebitare gli oneri condominiali insoluti del precedente proprietario al subentrante, comprese le spese addirittura antecedenti il biennio previsto dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. L'art. 63 citato (che in questo aspetto non è stato modificato dalla legge 220/2012), tra l'altro stabilisce anche che:
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente."
Nonostante, come appena visto, la legge fosse chiara, e che il principio fosse già stato ribadito in primo grado dal Tribunale di Torino che aveva già accolto l'opposizione del nuovo proprietario alla delibera condominiale, il condominio ricorreva in Appello ottenendo ragione dai giudici in quanto, riassumendo, l'articolo 63 avrebbe previsto solo un limite di tempo minimo e non massimo quindi, semplificando, come se la legge avesse previsto il pagamento dei contributi relativi almeno all'anno in corso e a quello precedente. Inoltre, tale sentenza legittimava l'articolo del regolamento condominiale che prevedeva che il condomino subentrante si accollasse tutti i debiti del condomino uscente. Tutto ciò in aperto contrasto con l'articolo 72 delle già citate disp. att. cc. che esclude specificamente proprio questa evenienza:
"I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69."
I giudici giustificavano la loro decisione con il fatto che il regolamento di condominio era di tipo "contrattuale", cioè era stato redatto dall'ente venditore dei singoli appartamenti e sottoscritto dai primi acquirenti al momento dell'acquisto. Secondo questi giudici, i debiti maturati dal precedente condomino avrebbero costituito "obligationes propter rem" (obbligazioni reali, cioè che gravano su chi ha titolarità di un diritto reale) e pertanto si sarebbero trasferiti al nuovo proprietario.
La nuova sentenza della Corte di Cassazione, nelle ragioni della decisione, definisce quella dei giudici della Corte d'Appello di Torino "..un'interpretazione additiva ed estensiva rispetto alla chiara volontà della norma de qua, amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell'acquirente di una proprietà condominiale". Ed aggiunge:
"Così facendo la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte finisce per creare, con l'artificioso ricorso ed il riferimento all'autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista della legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino. Quest'ultimo, giova ricordare, è comunque estraneo -prima dell'acquisto- al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all'evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative."
Con lo stesso vigore, la Corte Suprema di Cassazione afferma che la configurabilità dei debiti del condomino precedente come obligationes propter rem "...è del tutto ed univocamente esclusa dalla giurisprudenza di questa Corte." Infine, la sentenza rammenta i principi da essa stessa già affermati, per cui ""in tema di condominio negli edifici, la responsabilità esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, (già) secondo co., disp. att. c.c. e non già l'art. 1104 c.c. atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina" (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979)."
In definitiva, la sentenza n. 10346-19 della Corte di Cassazione cassa la sentenza n. 1427/2014 della Corte d'Appello di Torino, accogliendo completamente il ricorso motivato da falsa ed errata applicazione di norme di legge in relazione all'art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c., e rinvia ad altra Sezione della stessa Corte d'Appello di Torino.
A mio personale giudizio, le conclusioni che possiamo trarre sono che:
- se acquistiamo un immobile facente parte di un condominio siamo obbligati, solidalmente con il condomino uscente, a pagare gli eventuali oneri condominiali pregressi insoluti relativi solo all'anno in corso nel momento dell'acquisto e all'anno precedente dove, lo aggiungo per chiarezza espositiva, per "anno" si intende l'annualità di "gestione" (art. 63 disp. att. c.c.);
- il regolamento di condominio non può in alcun modo alterare tale obbligo, cioè non può estenderne o ridurne il limite temporale ed è illegittimo l'eventuale articolo del regolamento che ponga a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati dal precedente condomino al di fuori del biennio definito dall'art. 63 (art. 72 disp. att. c.c.);
- i debiti condominiali, al di fuori del biennio previsto ed entro le tipologie stabilite dalle leggi e da altre sentenze della Corte di Cassazione, non costituiscono obligationes propter rem (sentenza cass. n. 10346-19);
- chi acquista un immobile è estraneo, prima dell'acquisto, al regolamento di condominio (sentenza cass. n. 10346-19).
A questo punto, sempre facendo attenzione al fatto che alcune tipologie di spese possono essere comunque addebitate al nuovo proprietario (per questo aspetto rimando alla giurisprudenza specifica), possiamo finalmente acquistare un immobile facente parte di un condominio con la certezza di quanto ci verrà addebitato come oneri condominiali pregressi quando diverremo proprietari. A tal fine, dovremo richiedere gli importi degli addebiti relativi al biennio all'amministratore dichiarandoci parte interessata in quanto intenzionati ad acquistare l'immobile o a partecipare all'asta.
Fonte: articolo di commento prodotto in proprio relativo alla sentenza n. 10346-19 della Suprema Corte di Cassazione della Repubblica italiana, seconda sezione civile, depositata in Cancelleria il 12/04/2019, R.G.N. 7582/2015, udienza del 26/10/2018. Disponibile al link: http://www.italgiure.giustizia.it/xway/application/nif/clean/hc.dll?verbo=attach&db=snciv&id=./20190412/snciv@s20@a2019@
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